東京地方裁判所 昭和５６年（ワ）４６３０号 判決 1983年2月14日
原告 株式会社榎本商事
右代表者代表取締役 榎本寿美江
右訴訟代理人弁護士 永倉嘉行
被告 宗教法人浄桂院
右代表者代表役員 伊藤圓戒
右訴訟代理人弁護士 八木良夫
同 藤井邦夫
主文
一 被告は原告に対し金四二二二万九九九四円およびこれに対する昭和五六年五月三日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
二 原告の主位的請求中その余の請求を棄却する。
三 訴訟費用はこれを三分し、その一を原告の負担としその余を被告の負担とする。
四 この判決は原告勝訴の部分に限り仮に執行することができる。
事実
第一当事者の求めた裁判
（原告）
一 主位的請求
被告は原告に対し金六九二〇万四二六一円およびこれに対する昭和五六年五月三日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
二 予備的請求（一）
１ 被告は原告に対し、別紙物件目録記載（二）の土地につき、原告から所有権移転登記手続を受けるのと引換えに、金六〇八〇万一〇〇〇円を支払え。
２ 被告は原告に対し、金八四〇万三二六一円およびこれに対する訴状送達の翌日たる昭和五六年五月三日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
三 予備的請求（二）
被告は原告に対し、金六〇八〇万一〇〇〇円およびこれに対する昭和五七年五月七日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
四 右各請求に付加し、
１ 訴訟費用は被告の負担とする。
２ 仮執行宣言。
（被告）
一 原告の主位的予備的請求をいずれも棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
第二当事者の主張
（原告）
一 主位的請求原因
１ 原告は、訴外村崎丹二を介し、昭和五四年一二月中ころ、被告所有の別紙物件目録（一）記載の土地（以下「本件土地」という）の買受方を交渉していたものであるが、昭和五五年五月一〇日、被告の代理人であり顧問弁護士である八木良夫との間で、左記約定により右土地につき売買契約を締結した。
（一） 売買代金 金二億二〇〇〇万円
（二） 売買代金の内訳
(1) 本件土地上には四名の借地人所有建物が存するがそのうち、私道部分である別紙物件目録記載（二）の土地（以下「本件私道部分」という）については賃借権が設定されていないため三・三〇五七平方メートル（一坪）当り金三九〇万円の更地なみの割合による合計金六〇八〇万一〇〇〇円とする。
(2) 本件土地のうち、本件私道部分を除くその余の土地四五四・六六平方メートル（一三七・五四坪）については底地価格として、一坪当り一一五万七四七四円の割合による合計金一億五九一九万九〇〇〇円とする。なお右借地人との借地権譲渡等の交渉はすべて原告の負担と責任とする。
２ 原告は、被告に対し、本件土地の売買代金の内金二〇〇〇万円を昭和五五年五月一〇日に残代金二億円を同年六月一〇日にそれぞれ支払った。
３ 被告の代表者伊藤圓戒は、本件土地売買契約締結の際、前記仲介の任に当った村崎丹二に対し本件私道部分は、本件土地上の借地人らのために便宜的に開設したものにすぎず、無瑕疵・無担保のものであることを保証し、右村崎は原告にその旨伝え、原告もそれを信用した。
４ 原告は、本件土地売買契約締結後の昭和五六年三月二日、本件私道部分については被告から警視庁愛宕警察署に対して昭和一〇年九月二七日付をもって市街地建物法に基づく建築線指定の申請がなされ、その頃警視庁告示により建築線が指定されており、現在は建築基準法四二条二項による道路に指定されていることを知った。
５ 原告は、本件私道部分が建築基準法四二条二項による道路に指定されていることにより、本件私道部分および別紙図面赤斜線部分の土地二四・〇一平方メートル（七・二六坪）（以下「本件赤斜線部分」という）合計七五・五四平方メートル（二二・八五坪、本件私道部分の中心線から各二メートルまでの土地）には建築物を建築することが禁止されているため（同法四二条二項、四四条一項）、本件私道部分の売買代金相当額である金六〇八〇万一〇〇〇円および本件赤斜線部分の売買代金相当額である金八四〇万三二六一円、合計金六九二〇万四二六一円の損害を被った。
よって原告は、被告に対し、瑕疵担保責任による損害賠償請求権に基づき、金六九二〇万四二六一円およびこれに対する訴状送達の翌日である昭和五六年五月三日から完済に至るまで民法所定年五分の割合による翌延損害金の支払いを求める。
二 予備的請求原因（一）
１（一） 主位的請求原因１ないし４と同じ。
（二） 原告は、本件土地をビル建設用地として取得しようとしていることを被告も知っていた。
（三） 原告は、本件土地には、結局本件私道部分を除いてビルを建築しなければならず、原告が当初目的としていたビルを建設することが不可能となった。
（四） そこで原告は被告に対し、本件私道部分について売買契約をなした目的を達し難いことを理由に売買契約の一部解除の意思表示を昭和五六年四月二一日到達の書面でなした。
よって、原告は、被告に対し、契約の一部解除による原状回復請求権に基づき、本件私道部分につき、原告から所有権移転登記手続を受けるのと引換えに金六〇八〇万一〇〇〇円の返還を求める。
２ 原告は、主位的請求原因１ないし５の理由により、本件赤斜線部分の売買代金相当額である金八四〇万三二六一円の損害を被った。
よって、原告は、被告に対し、主位的請求原因と同じ損害賠償請求権に基づき金八四〇万三二六一円およびこれに対する訴状送達の翌日である昭和五六年五月三日から完済に至るまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
三 予備的請求原因（二）
１ 主位的請求原因１ないし４と同じ。
２ 原告は、本件私道部分には何ら建築規制はないものと信じて本件土地売買契約を被告代理人八木と締結したところ、真実は、本件私道部分には建築基準法四二条二項による道路に指定されていたため建物を建築することができなかった。
３ 原告は、本件私道部分に建物を建築することができないことを知っていたならば本件私道部分に対し、更地価格である一坪当り金三九〇万円の割合による代金を被告に支払うことなど到底あり得なかった。
よって、原告は被告に対し、本件土地売買契約のうち本件私道部分についての売買契約はその要素に錯誤が存し無効であるから、不当利得による返還請求権に基づき本件私道部分の売買代金相当額である金六〇八〇万一〇〇〇円およびこれに対する、昭和五七年五月七日受付の準備書面が被告宛送達された翌日から完済に至るまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
（被告）
一 主位的請求原因に対する認否
１ １および２の事実はおおむね認める。但し、本件私道部分を除く土地の坪当りの金額は金三九〇万円の三割金一一七万円であって、値引き分金一七二万二八〇〇円は本件私道部分の代金についてである。
２ ３の事実中、本件土地上に私道があることは認めるが、その余の事実は否認する。
３ ４の事実中、本件私道部分が建築基準法四二条二項の道路に指定されていることは認めるが、その余の事実は否認する。
４ ５の事実は否認する。
二 予備的請求原因（一）に対する認否
１ 主位的請求原因に対する認否の１ないし３と同じ。
２（一） １の（二）の事実は認める。
（二） １の（三）の事実は否認する。
（三） １の（四）の事実中、解除の意思表示があったことは認めるが、その余の事実は否認する。
３ ２の事実は否認する。
三 予備的請求原因（二）に対する認否
１ 主位的請求原因に対する認否１ないし３と同じ。
２ ２・３の事実は否認する。
四 抗弁
１ 本件土地の売買を原告に斡旋した仲介業者の池田実は、原告に対し、昭和五四年一二月中ころ、本件土地に関して宅地取引業法三五条に基づき重要事項の説明を行い、本件私道部分については建築基準法四二条二項の道路指定があったことを説明したもので、原告は右事実を知悉していた。
２ 仮に然らずとしても、原告代理人村崎は、本件私道部分の両側には戦前から建物が建っていること、および、本件土地の借地人の一人である栗原一勇が、本件私道部分から〇・六三六メートル、セットバックして建物を新築していることを知っていた。しかして原告代理人村崎は不動産業者であり、本件私道部分に右の事実があることを知っていた以上、本件私道部分は建築基準法四二条二項による道路指定があることを知らなかったことは重大な過失がある。
五 抗弁に対する認否
１ いずれも否認する。
本件私道部分に建築基準法四二条二項による道路指定があることは、契約当時、原告側は勿論契約当事者のいずれも知らず、そのため本件私道部分に更地価格である一坪当り金三九〇万円の値をつけたものである。
第三証拠《省略》
理由
（本訴の主位的請求に対する判断）
１ 原告請求原因１（本件土地売買契約の成立）、同２（売買代金の支払）の事実および本件土地には本件私道部分が存し、右私道部分には建築基準法四二条二項の道路指定があることは当事者間に争いがない。
２ 被告は、原告は本件私道部分が建築基準法四二条二項の道路指定のあったものであることを知っていたと主張し、それに副う《証拠省略》がある。
しかしながら《証拠省略》を総合すると次の事実が認められる。
（一） 原告の相談役兼嘱託であり、その代理人として本件土地の買受け交渉に当った村崎丹二は本件土地の売主である被告代表者伊藤圓戒から本件私道部分は本件土地の借地人四名の便宜のため開設した私道にすぎず、その部分には借地権もなく、また何らの公的規制もないものと説明された。右村崎は調査の結果本件土地上に四名の借地人の建物が建っており、その真中に一本の本件私道が走っているが右私道部分は公図上にも明記されておらず、借地人の一名訴外栗原一勇所有の新築建物が本件赤斜線部分を避けて、つまりセットバックされて建っていたものの本件私道部分の現状はその私道の北西端奥に隣接する天徳寺所有土地（同所四七番二）と右私道部分との境界部分には、天徳寺側に約五〇センチメートル程の上りの段差がついていて、しかも天徳寺側の通路の幅員は本件私道部分のそれよりも約一メートル程狭くなっていること等から右通路は公道に準じ難く、それ故本件私道部分は通り抜け道路ではなく右私道部分には何らの公的負担がないとの被告代表者の言を信じ、結局原告は被告の要求どおり、本件土地のうち本件私道部分につき一坪当り更地価格としての金三九〇万円の割合による代金額、その余の部分につき四名の借地人の借地権を考慮しその価格を更地価格の七割と評価した残存価格一坪当り金一一七万円の割で計算した合計金二億二一七二万二八〇〇円で本件土地を買取ることに合意した。
（二） 原告が本件土地を買受けた目的は、約定の原告の責任において右土地上に存する右四名の借地人の建物及び借地権を譲受けた上で本件土地を更地とした上右土地上に一棟のビルディングを建築することにあった。
（三） その後、原告は多少でも代金を値引きさせるべく被告に対し本件土地に本件私道部分が存することを主たる理由としてその交渉をなした結果、当初の前記売買代金合計金二億二一七二万二八〇〇円からその端数分金一七二万二八〇〇円が値引きされた。
（四） 本件土地につき昭和五五年六月ころ被告から原告に所有権移転登記および引渡しが完了した。
（五） 本件私道部分が建築基準法四二条二項の指定道路であることは、原告の使用人安部某が本件土地売買契約締結後である昭和五六年三月二日ころ、港区役所へ建築確認のための調査に行き、甲第一号証の道路位置指定図写を同区役所から得たことにより判明したもので、本件土地売買契約当時は、村崎丹二をはじめ原告側および被告代理人八木良夫をはじめ被告側の当事者全員いずれも右事実を知らなかった。
（六） ところで、建築基準法上の道路位置指定（四二条一項五号）を受けた道路敷の所有者は、右指定につき適法な廃止・変更があるまで私道の所有権の行使に当り法令上道路としての用に供すべき負担および制限を受けることになるが（その結果一般人もその私道を通行できることとなるが、これは道路位置指定があることの反射的効果であること、つまり右指定はあくまでも建築法規上、建築を可能にするための行政処分であって、それによって通行地役権等私法上の権利を発生させたり強化したりする効力を直接もつものではなく、それは特約の合意あるいは民法上の相隣関係の規定等に委ねられている）、右は同法四二条二項の指定道路についても同様であると解されるところ、本件私道部分について指定道路の廃止・変更手続をなすには前記天徳寺所有土地に存する通路と一体をなしてこれを利用している付近住民の同意も必要となるが、その同意を得ることは甚だ困難という状況であり、また本件私道部分とは別に、あらたに天徳寺所有土地上の通路に連なる通路を本件土地上に開設するとしても経済上採算がとれず実現困難である。
（七） 原告と本件土地上の四名の借地人との前記（二）の建物譲受等の交渉は、そのうち三名とはまとまったものの本件土地の東南部で公道にも接道している部分の借地人訴外平塚功次郎とは不調に終り、右訴外人所有の建物と借地権が本件土地上の一部に残存することとなった。
（八） 以上の経緯をたどり、原告は本件土地利用についての当初計画を断念し、その頃本件私道部分につき支払った更地価格のうちの七割（私道負担付きの土地価格を更地価格の三割とみて）分の代金返還方を被告に対し交渉したが不調に終わった。
以上の認定事実に照らすと《証拠省略》はいずれも採用し難く、他に前記被告主張事実を認めるに足る証拠はない。
３ ところで民法五七〇条の瑕疵とは、売買の目的物に存する欠陥をいうが、その存否は売買契約の内容、目的、代金額、契約に際し売主が指示、保証した内容等を総合して、右取引においてその物が保有すべき品質、性能等を具備しているか否かを判断して決すべきと解する。それを本件についてみると、本件土地を原告が前記認定の目的にそって利用するためには、本件私道部分につき何らの負担のないこと、仮に負担があったとしても容易にこれを取り除き得るという状況にあることが必要であるというべきところ、前記認定のとおり本件土地上には四名の借地人による借地権が存在し、しかもそれを取り除くのは原告の責任であるとの合意があったのであるから、原告としては右借地人らの対応如何によっては借地権も残存しその結果、本件私道部分を事実上にもせよ通路として右借地人に利用させざるを得ない場合のあることを当然予想すべきというべく、また原告の営業目的にも照らせばこの様な場合も予想していた。つまりこの場合、原告は本件私道部分につき更地価格と私道価格との差額分を損害として被告に請求しない旨約したものと推認するのが相当である。この点で本件私道部分に瑕疵、少なくとも隠れたる瑕疵があったとはいい難い。しかしながら本件私道部分が、原・被告が認識していたところの単に本件土地上の借地人らのための通路として利用されていただけでなく、前記認定のとおり隣地天徳寺所有土地内にも通じる指定道路の一部であったこと、つまり本件私道部分を何らの負担のないものにするには前記原・被告間の合意に基づく原告の責任の範囲を著しく超えたものというべきであり、これが実現は甚だ困難であるという点では、まさに売買の目的物とされた本件私道部分の瑕疵に当るものと解するのが相当である。借地人平塚功次郎の存在も、右借地部分の位置、更には道路指定という瑕疵が原告に与えた影響等を考えれば、右結論を左右しない。
しかして原告が右の瑕疵の存在に気づかなかったのは、前記認定のとおり売主たる被告代表者およびその代理人たる八木良夫の説明を信じたためであって、本件私道部分と天徳寺所有土地に連なる通路の状況、公図等が前記認定のとおりであることに照らせば、原告が前記瑕疵に気づかなかったということに過失があったということはできない。すなわち右の瑕疵は民法五七〇条の隠れたる瑕疵に当るものというべきである。
４ よって、被告は原告に対し売主の担保責任として本件私道部分の瑕疵により原告に生じた損害を賠償すべき義務を負うものというべきであるからその損害額について判断する。
（一） 民法五七〇条、五六六条による売主の担保責任は、債務不履行による責任とは異り、売主の過失・無過失を問わず、買主の信頼を保護するための制度であるから、本件私道部分が道路指定により建物を建築できないことを知っていたならば買主において被ることがなかったであろう損害すなわち信頼利益の賠償に限ると解するのが相当である。
これを本件についてみると、原告の被った損害としては、本件土地売買契約締結の際に本件私道部分の対価として被告に支払った更地価格から私道としての価格を差引いた額の損害を被ったものと解するのが相当である。（一般的に、土地の売買取引において、私道部分は特段の事情なき限り右私道部分に隣接した土地を買受け、右私道部分を利用する者の負担とするのが通常であり、且つ合理的な慣行というべきであるところ、本件においては右特段の事情はないから、本件私道部分を被告所有に復帰せしめる理由はない）。
（二） ところで、本件私道部分の更地価格としては、前記認定のとおり当初金六〇八〇万一〇〇〇円と約定されたものであるが、その後売買代金総額金二億二一七二万二八〇〇円のうち端数分金一七二万二八〇〇円が値引きされたため、右値引分が本件私道部分金六〇八〇万一〇〇〇円についてか、またはそれ以外の部分金一億六〇九二万一八〇〇円についてかは当事者間に争いがあり、証拠上いずれとも決し難いから、両者の価格の割合に応じてそれぞれ減額されたと認めるのが相当である。そうすると、本件私道部分の更地価格（取引価格）は計算上金六〇三二万八五六二円となる。しかして弁論の全趣旨によれば、私道としての価格は更地価格の三割と認めるのが相当であるから、本件私道部分の私道としての価格は計算上金一八〇九万八五六八円となり、原告の被った損害はその差額分相当の金四二二二万九九九四円となることが計算上明らかである。
（三） なお、原告は本件赤斜線部分の対価として被告に支払った分も損害であると主張するが、建築基準法四二条二項の道路指定は、現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道路につき救済措置として同法上の道路とみなしたものであり、将来の建築物についてのみ建築制限を受け（本件においては本件赤斜線部分まで建築禁止となる）、その結果として右道路に接する建物が全部建て替えられる時点ではじめて四メートル幅の道路が確保されるよう配慮されたものであること、それ故前記認定のとおり本件土地売買契約当時本件赤斜線部分にも借地人らの借地権が及んでいたし、現に平塚功次郎の借地部分は本件赤斜線部分の一部にも及んでいること、この種の場合、将来の建て替えを予想して建築制限を受ける部分の損失負担につき当事者間で合意をすれば格別、その合意がなければ常に売主の負担となるものと一概にはいえないこと、これらを総合すれば、本件赤斜線部分をもって本件土地売買契約締結の際における瑕疵とは直ちに認め難いといわざるを得ず、原告の右主張はこれを採用することができない。
５ 以上によれば、原告の主位的請求は金四二二二万九九九四円とこれに対する訴状送達の翌日である昭和五六年五月三日から完済に至るまで年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があるから認容し、その余の部分は失当として棄却し、訴訟費用の負担につき民訴法八九条、九二条、仮執行の宣言につき同法一九六条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 根本久）
<以下省略>